Quelles sont les étapes d'acquisition d'une copropriété divise?

L'acquisition d'une nouvelle propriété est toujours une étape importante dans une vie. C'est justement parce qu'il s'agit d'une étape si importante que tout futur acheteur se doit d'être informé afin de faire un choix aussi éclairé que possible. Il importe peu que son choix se porte sur une résidence unifamiliale, un immeuble à revenus ou un immeuble détenu en copropriété divise ou indivise, dans tous les cas il devra faire, au préalable, une réflexion sur ses besoins, ses intérêts, son mode de vie, sa capacité à financer son achat sans grever inutilement ses autres activités.

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Cette réflexion vous conduira peut-être à envisager l'acquisition d'une unité dans une copropriété divise, qui en langage populaire est souvent appelée condominium. Si c'est le cas, vous devez vous posez certaines questions supplémentaires qui sont propres à ce mode de propriété.

En vous portant acquéreur d'une unité dans une copropriété divise, vous devenez propriétaire d'une unité de logement et, dans certains cas, vous acquerrez peut-être une unité de stationnement ou de rangement. Vous deviendrez aussi propriétaire d'une quote-part dans les parties communes, c'est-à-dire dans les parties qui servent à l'ensemble des copropriétaires tels la structure de la bâtisse, le hall d'entrée, les ascenseurs, le terrain et les voies d'accès, etc.

Vous devrez donc être conscient que vous deviendrez propriétaire, et responsable, d'un bien qui est plus important qu'une simple unité d'habitation ou son stationnement. Membre d'un syndicat des copropriétaires, vous serez ainsi responsable, collectivement avec les autres copropriétaires, de l'ensemble de la bâtisse. Il vous faudra donc, lors des réunions régulières du syndicat, vous entendre avec ces derniers sur l'état de la bâtisse, les travaux à y faire, à quelle fréquence ces travaux doivent être faits et prévoir la mise en commun des sommes d'argent nécessaires pour ces travaux.

Si vous décidez d'aller de l'avant, une offre d'achat devra être rédigée. Un notaire peut vous assister dans cette démarche, en préparant une offre d'achat complète et adaptée à vos attentes et à celles du vendeur. Il est important de savoir que l'offre d'achat doit prévoir la préparation par un arpenteur-géomètre d'un certificat de localisation conforme et ce, non seulement sur la partie privative qui vous intéresse, mais sur l'ensemble de la copropriété, afin d'avoir une vue d'ensemble de la bâtisse et d'être informé des irrégularités, si irrégularités il y a.

L'offre d'achat doit également être conditionnelle à une inspection de la bâtisse et de l'unité d'habitation afin d'éviter les mauvaises surprises. L'inspection effectuée par un inspecteur en bâtiment professionnel est une étape à ne pas négliger. Le rapport d'inspection de l'unité à acquérir doit non seulement décrire l'état actuel des lieux, mais aussi un aperçu des travaux qui seront nécessaires dans les prochaines années. Vous pourrez ainsi juger de la qualité de la construction, évaluer l'importance éventuelle de votre contribution financière au cours des années à venir et ne pas risquer d'être surpris par des cotisations spéciales. Il est important, à cette étape, de choisir un inspecteur en bâtiment reconnu et, surtout, de lire attentivement le rapport d'inspection relatif à votre immeuble.

Pourquoi une telle inspection? Comme promettant-acquéreur, vous devez être à l'affût des travaux à effectuer au cours des années à venir afin de bien évaluer, et de bien contrôler, le montant des charges communes de copropriété (les « frais de condo ») ainsi que votre contribution au fonds de prévoyance. Ces données peuvent sembler anodines lors de l'achat, mais elles sont d'une importance capitale si nous évaluons les besoins de la copropriété à long terme. Quel est le montant des charges communes de copropriété exigées pour l'immeuble vendu? Ces charges sont-elles raisonnables? Couvrent-elles l'ensemble des charges nécessaires à l'entretien de l'immeuble? La loi exige la constitution d'un fonds de prévoyance afin de couvrir les coûts des réparations majeures à effectuer sur la bâtisse. Les sommes déposées au fonds de prévoyance sont-elles suffisantes pour défrayer, par exemple, les réparations prévisibles des trois prochaines années? En fait, ce montant doit représenter au minimum cinq pour cent (5%) de la cotisation totale aux charges communes. Cette portion du fonds de prévoyance attribuable à l'unité achetée aura un effet positif sur la valeur de cette dernière et la solvabilité de la copropriété en général. C'est donc dire que cette simple vérification est d'une importance cruciale car elle reflète la santé financière de la copropriété.

Un article du Code civil du Québec, négligé quelquefois, peut également faire la différence dans le choix d'une partie privative plutôt qu'une autre dans un immeuble en copropriété divise.  En effet, l'article 1069 du Code civil du Québec prévoit que quiconque acquiert une unité en copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette unité au moment de l'acquisition. Il va s'en dire qu'un état des charges dues doit être exigé du syndicat, afin de ne pas être tenu responsable des dettes du copropriétaire précédent à l'égard du syndicat.

Et que dire des procédures judiciaires en cours ou sur le point d'être intentées contre le syndicat, contre un tiers ou un propriétaire? Nul ne désire acquérir une unité dans une copropriété divise où des litiges judiciaires peuvent entraîner des dépenses affectant la solvabilité de la copropriété ou grever le fonds de prévoyance mis sur pied lors de la création de la copropriété.

L'ensemble de la copropriété doit être géré comme une entité en soi. En fait, tout copropriétaire devra s'assurer de la validité et de la suffisance du montant de la police d'assurance dommages émise au nom du syndicat des copropriétaires pour protéger la valeur de sa fraction et assurer la remise à neuf de la bâtisse en cas de sinistre. Il est important de comprendre que cette dernière police, souscrite par le syndicat des copropriétaires, ne couvre pas les meubles meublants ni les améliorations faites aux unités d'habitation. Vous devrez donc souscrire une police d'assurance-dommages couvrant ces derniers éléments ainsi qu'une assurance-responsabilité.

De plus, à titre de promettant-acheteur vous devez lire attentivement la déclaration de copropriété. Dans tous les cas, qu'il s'agisse d'une unité se trouvant dans une copropriété nouvellement construite ou une unité plus ancienne, il est important de prendre connaissance de cette déclaration. Cette dernière régit le fonctionnement de la copropriété, énonce les règlements et encadre la vie en commun des copropriétaires.

Dans le cas d'une unité neuve, il peut être pertinent de consulter les plans de garantie offerts. Ces plans varient d'un projet à l'autre et peuvent influencer les choix des consommateurs. Imaginez une unité d'habitation, avec vue imprenable sur un cours d'eau, quelques années plus tard, une nouvelle phase s'ajoute et une bâtisse obstrue désormais le paysage que vous aviez tant apprécié et qui vous avait convaincu d'acheter cette unité. Prenez le temps de bien vous informer sur les phases à venir du projet de copropriété qui vous intéresse, ainsi que sur les règlements municipaux relativement au zonage et aux permis de construction.

L'achat d'une unité en copropriété est un événement qui exige définitivement rigueur et vigilance. Un notaire saura vous guider à travers les différentes démarches que cela implique. C'est donc dans cette perspective que le choix du notaire s'avère important. Notaire-Direct® s'engage à vous assister dans vos démarches, en vous offrant un service de qualité, sans tracas.

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