Comment la valeur relative de chaque fraction est-elle calculée?

La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.

L'établissement de la valeur relative d'une partie privative consiste à accorder une pondération à chacun des quatre critères mentionnés ci-dessus. Dépendamment des particularités de l'immeuble et des parties privatives les unes par rapport aux autres, la pondération de chacun de ces critères peut être nulle ou, au contraire, déterminante dans l'établissement de la valeur relative. Il est à noter que les améliorations locatives qu'un copropriétaire apporte à sa partie privative subséquemment n'en modifient pas la valeur relative.

Plus précisément, les quatre critères servant à l'établissement de la valeur relative d'une partie privative sont les suivants :

a) La nature réfère à l'état matériel de la partie privative, à la qualité de la construction, des matériaux utilisés et de l'insonorisation, à la présence d'accessoires tel un balcon; ainsi, par exemple, dans le cas où une même copropriété engloberait à la fois un bâtiment classé patrimonial ainsi qu'une construction neuve, il pourrait être justifié d'accorder une valeur relative supérieure aux parties privatives situés dans le bâtiment classé patrimonial;

b) La destination réfère à la vocation de la partie privative, par exemple résidentielle ou commerciale; ce critère doit être distingué de l'utilisation qui est faite par le copropriétaire de sa partie privative : ainsi, par exemple, un espace commercial utilisé comme bijouterie n'aura pas une valeur relative supérieure à un autre espace commercial utilisé comme librairie au motif que la bijouterie génère un chiffre d'affaires supérieur à celui de la librairie;

c) Les dimensions réfèrent à la superficie et au volume de la partie privative; il s'agit d'un critère objectif : plus une partie privative est grande par rapport aux autres, et plus sa valeur relative augmente;

d) La situation réfère à l'emplacement de la partie privative dans l'immeuble, à son altitude, à l'ensoleillement et à la vue dont elle bénéficie, à la proximité des services de l'immeuble tel l'ascenseur; ainsi, mieux est située une partie privative par rapport aux autres dans l'édifice, et plus sa valeur relative augmente.

La valeur relative d'une partie privative que possède un copropriétaire est égale à la quote-part de propriété indivise que détient ce copropriétaire dans les #G [parties communes]G[208]G# de l'immeuble. Ainsi, le montant des charges communes que va payer le copropriétaire va être calculé proportionnellement à la valeur relative de sa partie privative.

Par ailleurs, le nombre de votes que possède le copropriétaire lors de l'assemblée des copropriétaires va également être proportionnel à la valeur relative de sa partie privative.

Il est à noter que la loi interdit au syndicat des copropriétaires de modifier la valeur relative d'une partie privative sans le consentement du copropriétaire concerné.

Enfin, il est à noter également que la loi permet à un copropriétaire de demander au tribunal de réviser la valeur relative de sa partie privative, dans les cinq ans suivant l'inscription de la déclaration de copropriété au registre foncier, si le copropriétaire estime que la valeur relative attribuée à sa partie privative est inéquitable et lui cause un préjudice.