Qui est responsable du paiement de la franchise d'assurance en matière de copropriété?

Afin de répondre adéquatement à cette question, il importe d'abord de rappeler la dualité constante de l'assurance dans le cas des immeubles sous le régime de la copropriété divise; en effet, deux assurances doivent obligatoirement coexister et ce, de façon continue, à savoir :

• La principale police d'assurance, celle devant couvrir l'immeuble pour sa valeur de reconstruction à 100 % ou « valeur à neuf », est celle de la personne morale que forme le syndicat des copropriétaires, lequel est chargé de veiller à la conservation du bâtiment. Elle est d'ailleurs contractée au nom choisi du syndicat des copropriétaires, qui en est l'assuré principal.

Cette principale assurance couvre l'ensemble des parties communes (dont notamment le toit, les fondations, les corridors, cages d'escaliers, etc.) du bâtiment tenu en copropriété divise, ainsi que les parties privatives (murs, planchers ainsi que tous les aménagements d'origine du constructeur dans la salle de bain, dans la cuisine, etc.).

• Les polices d'assurance qui couvrent les effets personnels, les biens meubles, la responsabilité civile de chacun des copropriétaires, de même que les améliorations apportées par un copropriétaire à une partie privative donnée, sont celles de chacun des copropriétaires.

À la lumière de l'objet de la couverture de chacun des types d'assurance en matière de copropriété divise, il résulte, en toute logique, que le paiement de la franchise d'assurance, suivant une réclamation post-sinistre et ce, peu importe qu'une ou plusieurs unités aient été touchées, soit du ressort de l'assuré, et en l'occurrence, du syndicat des copropriétaires concerné. Le syndicat des copropriétaires étant composé de la collectivité des copropriétaires, ces derniers devront, au final, essuyer le paiement de cette franchise à la hauteur de la valeur relative de leur unité dans l'ensemble de l'immeuble.

Ainsi, cette franchise, aussi appelée « déductible », devra faire l'objet d'une cotisation spéciale auprès de tous les copropriétaires afin que puissent être complétés les travaux de réhabilitation prévus suivant un sinistre.

Ce faisant, le syndicat des copropriétaires conserve tous ses droits et recours lui permettant de réclamer d'un copropriétaire à l'origine d'un sinistre le paiement de ladite franchise. Un tel copropriétaire fera alors appel à sa propre assurance qui couvre le volet de sa responsabilité civile afin que le syndicat des copropriétaires soit indemnisé du paiement de la franchise et que la collectivité des copropriétaires n'ait pas à assumer financièrement la faute de l'un d'entre eux.

Finalement, rappelons qu'une décision de la Cour des petites créances* est venue confirmer que le syndicat n'est pas lié par toute convention du Bureau des assurances du Canada (BAC) et que si les assureurs veulent s'entendre entre eux dans une situation de coassurance, cela ne concerne pas le syndicat qui a uniquement un lien juridique avec un copropriétaire ayant engagé sa responsabilité civile par une faute. Le syndicat n'a donc pas à s'adresser aux assureurs des autres copropriétaires qui ont subi des dommages et qui ne sont pas responsables de la faute à l'origine de l'événement pour réclamer une portion de la franchise payée par le syndicat.

* Cour du Québec, Division des petites créances, # 540-32-014293-045, 4 mai 2005