Qu'est-ce qu'un vice caché?

Pour pouvoir être qualifiés de vices cachés, les problèmes affectant l'immeuble doivent avoir existé au moment de la vente. En conséquence, le problème dont la cause est apparue après la conclusion de la vente ne saurait être considéré comme un vice caché et exclut donc tout recours contre le vendeur.

Les problèmes doivent aussi être non apparents, à savoir qu'ils ont échappé à l'inspection d'un acheteur prudent et raisonnable avant la conclusion de la vente. Ainsi, les tribunaux ont maintes fois jugé que l'acheteur imprudent qui a négligé d'inspecter l'immeuble avant de conclure la vente ne saurait après coup intenter un recours contre le vendeur pour des vices cachés si ces problèmes auvaient pu être découverts lors d'une inspection. Cependant, il n'est pas requis que l'inspection soit menée par un expert pour être jugée suffisante, bien que la coutume soit qu'on fasse appel à un inspecteur en bâtiment pour ce faire.

Le problème qui est révélé par le vendeur avant la conclusion de la vente ou qui est découvert par l'acheteur lors de son inspection de l'immeuble avant l'achat ne peut plus être considéré comme un vice caché : la possibilité qui s'offre alors à l'acheteur est de proposer une réduction du prix d'achat en fonction du coût estimé des travaux nécessaires pour remédier au problème. Par contre, le vice apparent qui est minimisé par le vendeur au moyen de déclarations trompeuses pourra être assimilé à un vice caché.

Il existe une jurisprudence plus qu'abondante sur la garantie contre les vices cachés. Ainsi, les tribunaux ont établi par exemple que la garantie contre les vices cachés doit être modulée en fonction de l'âge du bâtiment : l'usure normale et le vieillissement ne constituent des vices cachés que s'ils entraînent une diminution d'usage disproportionnée.

Par ailleurs, il a été jugé qu'un défaut de construction ne constitue un vice caché que s'il y a eu une contravention aux normes de construction en vigueur au moment de la construction du bâtiment. Ainsi, par exemple, on pourra juger que l'absence de drain français sur un immeuble construit récemment constitue un vice caché; par contre, il apparaîtra normal qu'il n'y en ait pas sur un immeuble construit il y a plusieurs décennies, à une époque où il n'était pas dans les normes d'aménager de drain français, et on ne saura donc alors y voir un vice caché.

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